載明權利義務免糾紛 委由公證人代辦較省時
承租人租金繳交異常與租期屆滿卻賴著不走，是房東最常碰到的問題。若租賃契約經由法院公證，房東的保障將更徹底。
法律加持
租賃房屋時，承租人立場較為弱勢，法律多從保障弱勢角度出發，有時會讓房東大呼難為。信義房屋客戶暨法律服務部專案經理鄭啟新表示，租賃明確載明彼此的權利義務，若租約經由法律公證，對房東與房客雙方都更有保障。
聽到契約拿去法院，很多人就覺得麻煩，甚至擔心被稅務機關盯上。鄭啟新表示，現在的公證，亦可委由地方法院所屬的民間公證人代辦；除酌收基本費外，公證費會依契約的租金規模有所不同。
房客欠租可強制埶行
永慶房屋客服中心經理陳富裕表示，不想親自上法院，房子又有多位所有權人時，可委託1位代理人前往公證。房東要確認簽約人與實際房客是否為同1人，避免日後困擾。
公證最大好處是，一旦碰到房客欠繳房租或拒不搬遷時，不用透過的訴訟，直接由法院強制執行。鄭啟新說，過去曾有租約到期，房客拒搬而找來鎖匠強行開門進入的案例。契約有公證保護，對房東等於是花點小錢買保障。
怕房客拖欠租金，簽約時房東可要求房客須提供保人連帶保證。鄭啟新表示，簽約時保人不僅要到場，並要求拋棄其「先訴抗辯權」，若租金拖欠，保人有義務連帶負責，且不得拒絕房東的給付請求。
鄭啟新指出，如租期屆滿後，房東「忘記」趕人且房客照繳房租時，一切仍按照舊契約的規範執行，但變成沒有期限的「不定期租賃」；除非房客發生違約或違法行為，否則房東不能要求房客搬離。
不定期租賃5年失效
如果房東在租賃期間賣掉房子，具房東身份的買賣雙方常因「換約」(即租約更名)問題，無端遭惡質房客索討費用或要求降租，事實上，房客受「買賣不破租賃」原則保障，買賣雙方不用理會。
鄭啟新進一步表示，為保障因買賣關係而繼受租約的買方權益，《民法》在1999年時已增修為：5年以上未經公證或不定期的租賃契約，新房東可依法請求房客搬離，而不受以往「買賣不破租賃」的拘束。
契約規範不良衍生費用問題也是常見糾紛，因此房東在簽約要跟房客界定清楚哪些項目由誰來承擔。例如社區大型修繕費，包括電梯、瓦斯管線等可由房東吸收，一般水電瓦斯與管理費，在使用者付費的原則下，應由房客負擔。
租屋簽約2原則 不怕房客跑 1.租約公證強制執行 2.附12期租金支票作保證
2009年02月14日地產王
【徐義平╱綜合報導】無薪假、裁員風波讓許多租客付不出房租，無端承受損失的房東該如何自救？專家建議，為避免房客惡意落跑，房東要於簽約時掌握2項原則，首先是將租約公證，並加入強制執行，其次於簽約時，要求房客附上12期的租金支票，作為履約保證。
自保權益
房東最怕遇上惡意欠繳房租或租約期無端消失，其中以落跑房客最令房東頭痛。住商不動產台北大直店店長謝明勳說：「房客若刻意避開房東，加上租約沒經過法院公證與強制執行，房東欲依法律途徑拿回房屋使用權，須6個月以上訴訟。」
勿私自進入房客房間
謝明勳建議房東與房客簽約後，可將租約提交法院公證，並加註強制執行條例，原因是經過公證與強制執行的租約，一旦遇上房客違約，可逕付法院處理，房東也可提高處理時效，於3個月內拿回房屋使用權。公證加強制執行的費用為1500元，較一般租約公證多500元。
謝明勳指出，由於民法規定，房客欠繳租金，須於押金扣抵完後2個月，才能寄發存證信函告知房客，過程繁瑣又冗長，因此，建議房東可於簽約時，在租賃契約上加註「押金不得折抵租金」的條例。此外，也可於簽定為期1年的租約同時，在經過房客同意下，預收12期的支票，避免房客無端欠繳房租，或是惡意消失不見時，房東手上較有憑據保障自身權益。
謝明勳更提醒房東，切勿私自拿鑰匙開啟房客房門，以免觸犯私闖民宅的刑責，除非法院有強制執行的公文發到轄區派出所，房東才可協請管區、里長，拿著法院的公文進入房客住處。
保留房客身份證影本
台灣房屋龍岡直營店業務副總簡嘉禾說：「為降低房客不告而別機率，可從了解房客職業與工作內容做起，除可跟房客要一張名片，還須要求房客留下身分證影印本、戶籍地址，與個人、公司的聯絡方式。」
簡嘉禾建議，房東可勤於與房客互動，若情況許可，採取每月上門收租，或採「樓層管理者」制度，委託其中一位房客作管理者，房東透過樓管隨時掌握屋況與房客情形。
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