從愛心出發

購屋的金額龐大，如果不小心踩進購屋陷阱，損失可是非同小可。有些事情，房屋銷
售員或是經紀人可能不會主動告訴你，但是有「15個非問不可的問題」，購屋人付訂
金前一定要弄清楚，不但能保障自己權益，還能爭取到砍價空間。

                
買預售屋

行政院消費者保護委員會統計，去年上半年購屋類申訴案件有321件，占全年申訴案  
件近一成，是各類排名中的第二高，統計起來，預售屋的糾紛比率高於成屋。其中，
坪數不符、施工品質不良占最多數，想買預售屋，有10件事一定要先問清楚：

       
1.建照與產權

建築物興建，要先領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工；完成後要申報完
工，經檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。有沒有建照？請銷
售人員亮出來吧！

此外，建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果是和地主合建，
購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後
建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

2.稅費誰買單

各種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：土地
增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費
等，除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外，其餘稅費由誰負擔，
應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

3.公設比多少

如果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」，要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒
有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄，可能會產生空間的放大效果，交屋後才發現落差
很大，可能就是銷售員把夾層坪數都算進去，因此，購買時一定要問清楚：公設比有
多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。

4.挑高夠高嗎

一般房子都是2米8到3米的高度, 但不少房子打  
著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理，但是如果是挑
高3米6，天花板厚度就要10公分，3米6的產品只能做成閣樓或是儲藏室，人根本不好
活動。

5.何時可完工

購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期，並注意
使用的是「工作天」或是「日曆天」。

6.如何付貸款

許多建商標榜「只要自備ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證九成銀貸的訴
求，對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數的房
貸，但銀行可不一定接受。

7.建材與設 備

使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在契約註明廠牌「或同等級之
建材」，但何謂同等級建材，為避免差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期
限範圍。通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加  
註。

8.樑柱與格局

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良  
好，也都是購屋人要問清楚的地方。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到
樑的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家
具擺設。

9.管理費多少

有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用，購屋人
應事先問清楚費用如何計算。

10.違約責任

購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經1到3年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條
款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。     
　

買成屋

買成屋的糾紛多集中在產權與屋況，因此，有5個問題也是在付訂前要問清楚的：    
　

1.產權與面積

在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、
有無設定抵押、或被查封等情事，避免產權有問題。此外，要詳看所有權狀，計算確
實的使用面積，以免賣方虛灌坪數。

2.屋況看仔細

看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有
一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較。

3.屋主為何賣

如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷，還有國人避諱的風水問題，像是路沖  
等，屋主或經紀人多半會隱瞞，或是裝作不知情；最好在購買前多向鄰居打聽，如果
你完全沒有這些忌諱，還可以趁機向屋主殺價。

4.斡旋金多少

斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌  
碼，通常是房屋總價的2%到5%。

此外內政部也制定了不動產要約書，與斡旋金最大的不同是，要約書不必先付訂金，
而是簽訂要約書。但缺點是，買主如果反悔，容易被賣方舉證提起民事訴訟，所以購
屋人應多方蒐集資訊，確定滿意這間房子後，再下訂或簽不動產要約書，以避免付訂
後反悔產生糾紛。                         
　

5.價格合理嗎

屋主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」，另外再開出一個高出委託價1、2成
的「意願價」，留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡，通常無法得知，如
何判斷價格合不合理？基本上，只要經過嚴密的評估，認為這是自己可以接受的價  
格，又與一般行情相差無幾，就可以稱得上是合理的價格。

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